De: Pedro Yúfera  Fecha: Octubre 2000  http://noticias.juridicas.com  © Leggio, Contenidos y Aplicaciones Informáticas, S.L.

1. Introducción.

Tras la publicación del libro "ARRENDAMIENTOS URBANOS. Análisis práctico de la normativa arrendaticia aplicable, sistematizada por conceptos"¹, se han dictado una serie de nuevas normas que no modifican cuestiones ya analizadas en el libro², normas autonómicas que regulan aspectos ya regulados en otras Comunidades Autónomas y que pueden incidir en la relaciones arrendaticias³, normativa fiscal con incidencia en el tema arrendaticio⁴,...., pero sobre todo se ha promulgado la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC)⁵. Ley que modifica, sustancialmente, la normativa procesal para los arrendamientos urbanos. Todo ello motiva que, en la 2ª edición del libro, que aparecerá a primeros de año, se contemplen los aspectos antes mencionados⁶, pero, hasta entonces, no hemos querido obviar la redacción de unas breves notas que exponen, de forma sucinta, algunos de los cambios que dicha normativa procesal aportará a partir del 8 de enero de 2001.  

2. Derogaciones.

La nueva LEC entrará en vigor el 8 de enero de 2001 y suponiendo que el texto definitivo fuese el publicado⁷, las normas procesales derogadas que afectan a los arrendamientos urbanos, serían las siguientes:

a) Derogación expresa de los arts. 38 a 40 de la LAU 1994.

b) Derogación expresa del Decreto 21 de noviembre 1952, que es el que hace referencia al juicio de cognición.

c) Derogación de prácticamente la totalidad de la LEC actual8 y en consecuencia de los artículos relativos al procedimiento de desahucio y a los recursos de apelación y casación.

d) Modificación del párrafo tercero del apartado 2 del art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, al remitirse al juicio ordinario en vez del juicio de cognición, a los efectos del ejercicio de la acción de cesación.

e) Modificación del art. 131 de la Ley Hipotecaria.

3. Procedimientos.

1) Juicio ordinario. Será el procedimiento tipo y versará sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos (art. 249. 6º)⁹, incluidos los relativos a la determinación de la renta y demás incrementos frente a los que el arrendatario se oponga (que hasta ahora se debatían mediante un procedimiento verbal).

Con la actual normativa procesal se entabló una polémica doctrinal y jurisprudencial sobre si el juicio de retracto debía regirse por las normas relativas al procedimiento tipo de dicho juicio, contemplado en el artículo 1618    y ss de la LEC, o si se debía regular por el hasta ahora juicio arrendaticio por excelencia, el de cognición. La nueva LEC, al regular ambos procedimientos (cognición y retracto) mediante un único proceso (el juicio ordinario) concluye con dicha polémica (art. 249.7º)¹⁰.

Cabrá reconvención en el juicio ordinario (art. 406)¹¹

2) Juicio verbal. Mediante dicho procedimiento se tramitarán las demandas que se interpongan:

a) Por falta de pago (art. 250.1º)¹².
b) Por extinción plazo de arriendo (art. 250.1º).
c) Las que pretendan la recuperación de la plena propiedad de una finca cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca (art. 250.2º)¹³.

En dichos procedimientos no cabrá la reconvención por cuanto la sentencia dictada no produce efectos de cosa juzgada (art. 438)¹⁴

Es importante señalar que la nueva LEC exige que el actor determine, en su escrito inicial, la cuantía del procedimiento, sin que sea posible limitarse a indicar el procedimiento a seguir o hacer recaer en el demandado la carga de determinar la cuantía, bajo apercibimiento de archivar la demanda si no se subsana el referido defecto en un plazo de 10 días¹⁵, por lo que se deberá tener en cuenta los artículos que establecen las reglas para determinar la cuantía¹⁶.

4. Acumulaciones.

El arrendador podrá acumular la acción de desahucio con la de reclamación de rentas, tramitándose por el procedimiento verbal si las cantidades reclamadas no superan las 500.000,-ptas y por el procedimiento ordinario si exceden de dicha suma (art. 438.3 3ª)¹⁷.

Cabrá la acumulación de acciones al amparo de los arts. 71 y ss¹⁸.

5. Especial referencia al Juicio Verbal de desahucio por falta de pago.

No se admitirá la demanda si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervación del desahucio (art. 439.3)¹⁹, debiéndose indicar, por parte del tribunal, dichas circunstancias en la citación para la vista (art. 440.3)²⁰.

Se mantiene (art. 22.4)²¹, la facultad de enervación ("antes de la celebración de la vista"), y el límite a una sola enervación contemplados en la actual normativa, si bien ahora no existirá la limitación, que existe en la actualidad, en la que exclusivamente pueden ejercitar esa acción enervatoria los arrendatarios que ocupen una vivienda o los que ocupen fincas habitables en las que se realicen actividades profesionales, comerciales o industriales, sino que se amplia a cualquier finca urbana.

También se mantiene la imposibilidad de enervar la acción de desahucio, cuando el arrendatario hubiese sido requerido de pago, por cualquier medio fehaciente, con cuatro meses de antelación.  

Se establecen determinadas precisiones en los procedimientos de desahucio, relativos a los motivos de oposición y prueba (art. 444.1)²² y se señala que los juicios verbales en los que se decida sobre la pretensión de desahucio o recuperación de la finca por impago de la renta no producirá efectos de cosa juzgada (art. 447.2)²³.

6. Recursos.

1) Recurso de apelación: para los juicios ordinarios y verbales, que se formalizarán de conformidad con los arts. 455 y ss., si bien es preciso señalar que, como en la actualidad, aquellos procedimientos que lleven aparejado el lanzamiento, el arrendatario deberá acreditar tener satisfechas las rentas vencidas y seguir pagando las rentas durante la sustanciación del procedimiento (art. 449.1)²⁴.

2) Recurso extraordinario por infracción procesal (468 y ss).

3) Recurso de casación (477 y ss).

Ambos últimos recursos que deberían ser excepcionales, por lo que a la materia arrendaticia se refiere, pueden convertirse en habituales, atendiendo al 3º de los motivos en los que puede fundarse el recurso de casación²⁵. Al margen de dicho motivo los referidos recursos serán excepcionales, en base a los mótivos que pueden darse para su interposición o la elevada cuantía para su admisión²⁶.

Dichos artículos están pendientes de que la LOPJ reconozca competencias a los Tribunales Superiores de Justicia estableciéndose un régimen transitorio en la Disposición final decimosexta)²⁷.

7. Otras cuestiones.

1) La acción de cesación contemplada en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y que puede afectar al ocupante arrendatario de una determinada finca deberá tramitarse por el procedimiento del juicio ordinario.

2) Procedimientos hipotecarios: Se modifica el artículo 131 de la ley hipotecaria, regulándose ahora todo el procedimiento a través del artículo 129 reformado, que revierte la acción hipotecaria a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la LEC, con las especialidades establecidas en el capítulo V²⁷.

En base a esa remisión nos encontramos con un sistema diferente al actual. Cuando entre en vigor la LEC, tanto los procedimientos de apremio como los hipotecarios, seguirán un sistema para la subasta de bienes inmuebles que consistirá (por lo que aquí interesa) en que el ejecutante podrá pedir que, antes del anuncio de subasta, el tribunal declare si el ocupante u ocupantes de la finca objeto de subasta tienen derecho a permanecer en el inmueble una vez éste se haya enajenado, para lo cual se sustancia un breve incidente por el cual las partes deberán celebrar una vista (en el plazo de diez días), en la que se alegará y se probará lo oportuno y el Juez dictará un Auto, inapelable, en el que resolverá sobre el lanzamiento o no del poseedor, cuando la finca se haya transmitido, dejando en todo caso vía libre a las partes para un procedimiento declarativo posterior. En el anuncio de subasta se hará constar la referida declaración (art. 661)²⁸.

Esta actuación, frente a los ocupantes del inmueble objeto de subasta, también podrá ejercitarse por el adquirente ante el tribunal que vió la ejecución, si no se hubiese procedido previamente con arreglo al artículo 661.2²⁹

El art. 134 de la Ley Hipotecaria (reformado), expresamente señala que todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a la hipoteca constituida serán canceladas³⁰, lo cual refuerza el artículo 13 de la LAU.

En otro orden de cosas, en el art. 691.3³¹ se hace referencia a la hipoteca constituida sobre establecimiento mercantil (arts. 19 y ss. de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento)³², señalándose que en el anuncio de subasta se indicará que el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la LAU y aceptando, en su caso, el derecho del arrendador a elevar la renta.

8. Transitoriedad.

La LEC opta por mantener la legislación procesal anterior durante la sustanciación de los procedimientos ya iniciados hasta sentencia y aplicar la nueva ley en cuestión de recursos³³.  

¹ Ed. Bosch, Barcelona 2000.

² Ley Orgánica 4/2000 de 11 de enero sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social, que deroga la Ley Orgánica 7/1985 de 1 de julio, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España. (BOE de 12 de enero 2000).

³ Ley Foral 6/2000 de 3 de julio, para la igualdad jurídica de las parejas estables (BOE de 6 de septiembre de 2000).

⁴ Real Decreto 1088/2000 de 9 de junio (BOE de 10 de junio de 2000).

⁵ Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (BOE de 8 de enero de 2000).

⁶ Igualmente, en dicha nueva edición, se incluirá nueva jurisprudencia pronunciándose sobre alguna de las posturas polémicas que se plantearon tras la promulgación de la LAU 1994, señalando cual es la postura preferente que están adoptando los tribunales; se incluirá, asimismo, jurisprudencia que contemple cuestiones que han surgido tras la aplicación de la norma y nueva jurisprudencia que refuerce corrientes jurisprudenciales anteriores.    

⁷ Existen varios artículos en suspenso cuya aplicación depende de la aprobación de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

⁸ Algunos artículos de la LEC se mantienen, tal como establece la Disposición derogatoria única, punto 1

⁹ Art. 249."Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:
6º. Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia."

¹⁰ Art. 249. "Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:
7º. Las que ejerciten una acción de retracto de cualquier tipo."

¹¹ Art. 406." Contenido y forma de la reconvención. Inadmisibilidad de la reconvención no conexa con la demanda y de la reconvención implícita.-

1 Al contestar a la demanda, el demandado podrá, por medio de reconvención, formular la pretensión o pretensiones que crea que le competen respecto del demandante. Solo se admitirá la reconvención si existiere conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal.
2. No se admitirá la reconvención cuando el Juzgado carezca de competencia objetiva por razón de la materia o de la cuantía o cuando la acción que se ejercite deba ventilarse en juicio de diferente tipo o naturaleza.
Sin embargo, podrá ejercitarse mediante reconvención la acción conexa que, por razón de la cuantía, hubiere de ventilarse en juicio verbal.
3. La reconvención se propondrá a continuación de la contestación y se acomodará a lo que para la demanda se establece en el artículo 399. La reconvención habrá de expresar con claridad la concreta tutela judicial que se pretende obtener respecto del actor y, en su caso, de otros sujetos. En ningún caso se considerará reconvención en el escrito del demandado que finalice solicitando su absolución respecto de la pretensión o pretensiones de la demanda principal.
4. Será de aplicación a la reconvención lo dispuesto para la demanda en el artículo 400."

¹² Art. 250. "Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
1º. Las que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca."

¹³ Art. 250. "Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
2º. Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario, o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca."

¹⁴ Art. 438. "1. En ningún caso se admitirá reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada."

¹⁵ Art. 254. "4. En ningún caso podrá el tribunal inadmitir la demanda porque entienda inadecuado el procedimiento por razón de la cuantía. Pero si la demanda se limitare a indicar sin más la clase de juicio que corresponde, o si, tras apreciarse de oficio que la cuantía fijada es incorrecta, no existieren en aquélla elementos suficientes para calcularla correctamente, no se dará curso a los autos hasta que el actor no subsane el defecto de que se trate.
El plazo para la subsanación será de diez días, pasados los cuales se archivará definitivamente la demanda."

¹⁶ Arts 251 a 255. Estableciéndose en la regla 9ª del art. 251: " En los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo los que tienen por objeto la reclamación de rentas vencidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato. No obstante, cuando se reclame la posesión del bien arrendado se estará a lo dispuesto por la regla tercera de este artículo."

¹⁷ Art. 438.3 3ª. 3.ª "La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, siempre que lo reclamado no exceda de 500.000 pesetas, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago.
Cuando la cantidad reclamada excediera de dicha cantidad, las acciones de reclamación de rentas y de desahucio por falta de pago podrán acumularse en el juicio ordinario."

¹⁸ Art. 71. "Efecto principal de la acumulación. Acumulación objetiva de acciones. Acumulación eventual.
1. La acumulación de acciones admitida producirá el efecto de discutirse todas en un mismo procedimiento y resolverse en una sola sentencia.
2. El actor podrá acumular en la demanda cuantas acciones le competan contra el demandado, aunque provengan de diferentes títulos, siempre que aquéllas no sean incompatibles entre sí.
3. Será incompatible el ejercicio simultáneo de dos o más acciones en un mismo juicio y no podrán, por tanto, acumularse cuando se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, de suerte que la elección de una impida o haga ineficaz el ejercicio de la otra u otras.
4. Sin embargo, de lo establecido en el apartado anterior, el actor podrá acumular eventualmente acciones entre sí incompatibles, con expresión de la acción principal y de aquella otra u otras que ejercita para el solo evento de que la principal no se estime fundada.
Art. 72. Acumulación subjetiva de acciones.
Podrán acumularse, ejercitándose simultáneamente, las acciones que uno tenga contra varios sujetos o varios contra uno, siempre que entre esas acciones exista un nexo por razón del título o causa de pedir.
Se entenderá que el título o causa de pedir es idéntico o conexo cuando las acciones se funden en los mismos hechos.
Art. 73. Admisibilidad por motivos procesales de la acumulación de acciones. Casos especiales de acumulación necesaria.
1. Para que sea admisible la acumulación de acciones será preciso:
1.º Que el tribunal que deba entender de la acción principal posea jurisdicción y competencia por razón de la materia o por razón de la cuantía para conocer de la acumulada o acumuladas. Sin embargo, a la acción que haya de sustanciarse en juicio ordinario podrá acumularse la acción que, por sí sola, se habría de ventilar, por razón de su cuantía, en juicio verbal.
2.º Que las acciones acumuladas no deban, por razón de su materia, ventilarse en juicios de diferente tipo.
3.º Que la ley no prohíba la acumulación en los casos en que se ejerciten determinadas acciones en razón de su materia o por razón del tipo de juicio que se haya de seguir.
2 ...
3 ...
4. Si se hubieren acumulado varias acciones indebidamente, se requerirá al actor, antes de proceder a admitir la demanda, para que subsane el defecto en el plazo de cinco días, manteniendo las acciones cuya acumulación fuere posible. Transcurrido el término sin que se produzca la subsanación, o si se mantuviera la circunstancia de no acumulabilidad entre las acciones que se pretendieran mantener por el actor, se acordará el archivo de la demanda sin más trámites.

¹⁹ Art. 439. 3. "No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio."

²⁰ Art. 440. 3. "En los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el tribunal indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el apartado 4 del artículo 22 de esta Ley. También se apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites."

²¹ Art. 22.4. "Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con al menos cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."

²² Art. 444. 1. "Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación."

²³ Art. 447. 2. "No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión, las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumaria."

²⁴ Art. 449. 1."En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al prepararlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas."

²⁵ El 3º de los motivos en los que puede fundarse el recurso de casación, recogido en el art. 477, señala: "Cuando la resolución del recurso presente interés casacional", para añadir posteriormente que "Se considerará que un recurso presenta interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplique normas que no lleven más de cinco años en vigor, siempre que, en este último caso, no existiere doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo relativa a normas anteriore de igual o similar contenido." La jurisprudencia contradictoria que se está dictando por las distintas Audiencias Provinciales, en materia arrendaticia, pueden convertir la excepción en regla general.

²⁶ En el recurso extraordinario por infracción procesal se precisará la denuncia de dicha infracción en ambas instancias y que no haya sido subsanada (art. 466.2).

²⁷ Disposición Final. Decimosexta. Régimen transitorio en materia de recursos extraordinarios.
1. En tanto no se confiera a los Tribunales Superiores de Justicia la competencia para conocer del recurso extraordinario por infracción procesal, dicho recurso procederá, por los motivos previstos en el artículo 469, respecto de las resoluciones que sean susceptibles de recurso de casación conforme a lo dispuesto en el artículo 477.
Para la preparación, interposición y resolución del recurso extraordinario por infracción procesal se seguirán las siguientes reglas:
1.ª Será competente para conocer del recurso extraordinario por infracción procesal la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, pero en los casos en que la competencia para el recurso de casación corresponde a las Salas de lo Civil y Penal de los Tribunales Superiores de Justicia, las resoluciones recurridas podrán también impugnarse por los motivos previstos en el artículo 469 de la presente Ley.
2.ª Solamente podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación frente a las resoluciones recurribles en casación a que se refieren los números 1.º y 2.º del apartado segundo del artículo 477 de esta Ley.
3.ª Cuando un litigante pretenda recurrir una resolución por infracción procesal y en casación, habrá de preparar e interponer ambos recursos en un mismo escrito. A la preparación e interposición de dichos recursos y a la remisión de los autos, les serán de aplicación los plazos establecidos en los artículos 479, 481 y 482, respectivamente.
4.ª Siempre que se preparen contra una misma resolución recurso por infracción procesal y recurso de casación, se tramitarán ambos en un único procedimiento. Cuando se trate de recursos presentados por distintos litigantes, se procederá a su acumulación.
5.ª Si se tramitaren conjuntamente recurso por infracción procesal y recurso de casación, la Sala examinará, en primer lugar, si la resolución recurrida es susceptible de recurso de casación, y si no fuere así, acordará la inadmisión del recurso por infracción procesal.
Cuando el recurso por infracción procesal se hubiese formulado fundando exclusivamente su procedencia en el número 3.º del apartado segundo del artículo 477, la Sala resolverá si procede la admisión o inadmisión del recurso de casación, y si acordare la inadmisión, se inadmitirá, sin más trámites, el recurso por infracción procesal. Sólo en el caso de que el recurso de casación resultare admisible, se procederá a resolver sobre la admisión del recurso extraordinario por infracción procesal.
6.ª Admitidos los recursos a que se refiere la regla anterior, se resolverá siempre en primer lugar el recurso extraordinario por infracción procesal y, sólo cuando éste se desestime, se examinará y resolverá el recurso de casación. En tal caso, la desestimación del recurso por infracción procesal y la decisión sobre el recurso de casación se contendrán en una misma sentencia.
7.ª Cuando se hubiese recurrido la sentencia por infracción procesal al amparo del motivo 2.o del apartado primero del artículo 469, la Sala, de estimar el recurso por ese motivo, dictará nueva sentencia, teniendo en cuenta, en su caso, lo que se hubiere alegado como fundamento del recurso de casación. Del mismo modo resolverá la Sala si se alegare y estimare producida una vulneración del artículo 24 de la Constitución que sólo afectase a la sentencia.
8.ª Contra las sentencias dictadas resolviendo recursos extraordinarios por infracción procesal y recursos de casación no cabrá recurso alguno.
2. En tanto las Salas de lo Civil y Penal de los Tribunales Superiores de Justicia carezcan de competencia para conocer, con carácter general, de los recursos extraordinarios por infracción procesal, no serán de aplicación los artículos 466, 468, 472, así como los artículos 488 a 493 y el apartado cuarto del artículo 476. Lo dispuesto en el último párrafo del apartado segundo del artículo 476 no será de aplicación en los casos en que se estime el recurso extraordinario por infracción procesal fundado en el motivo 2.o del apartado primero del artículo 469 o en vulneraciones del artículo 24 de la Constitución que únicamente afectaran a la sentencia recurrida.
Las referencias a los Tribunales Superiores de Justicia, contenidas en el apartado cuarto del artículo 470 y en el artículo 472, se entenderán hechas a la Sala que sea competente para conocer del recurso de casación."

²⁷ Disposición final novena. Reforma de la Ley Hipotecaria, punto 4. Artículo 129 "La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario."

²⁸ Art. 661. "Comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho. Publicidad de la situación posesoria en el anuncio de la subasta.
1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten al tribunal los títulos que justifiquen su situación.
En el anuncio de la subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al tribunal de la ejecución.
2. El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos.
Las declaraciones a que se refiere el párrafo anterior se harán constar en el anuncio de la subasta."

²⁹ Dicha actuación posterior está recogida en el artículo 675: "Posesión judicial y ocupantes del inmueble.
1. Si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado.
2. Si el inmueble estuviera ocupado, se procederá de inmediato al lanzamiento cuando el tribunal haya resuelto, con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 661, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.
Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.
3. La petición de lanzamiento a que se refiere el apartado anterior se notificará a los ocupantes indicados por el adquirente, con citación a una vista dentro del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación.
El tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa.
4. El auto que resolviere sobre el lanzamiento de los ocupantes de un inmueble dejará a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda."

³⁰ Disposición final 9ª.Reforma de la Ley Hipotecaria, punto 9 art 134. "El testimonio del auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento.
Tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones."

³¹ Art. 691. 3. "Cuando se siga el procedimiento por deuda garantizada con hipoteca sobre establecimiento mercantil el anuncio indicará que el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la Ley sobre arrendamientos urbanos, aceptando, en su caso, el derecho del arrendador a elevar la renta por cesión del contrato."

³² Ley  de 16 de diciembre de 1954 (BOE de 18 de diciembre de 1954)

³³  Para lo que aquí interesa, Disposiciones transitorias primera a cuarta.
Primera. "Régimen de recursos contra resoluciones interlocutorias o no definitivas.
A las resoluciones interlocutorias o no definitivas que se dicten en toda clase de procesos e instancias tras la entrada en vigor de esta Ley les será de aplicación el régimen de recursos ordinarios que en ella se establece."

Segunda. "Procesos en primera instancia. Salvo lo dispuesto en la disposición transitoria primera, los procesos de declaración que se encontraren en primera instancia al tiempo de la entrada en vigor de la presente Ley se continuarán sustanciando, hasta que recaiga sentencia en dicha instancia, conforme a la legislación procesal anterior. En cuanto a la apelación, la segunda instancia, la ejecución, también la provisional, y los recursos extraordinarios, serán aplicables las disposiciones de la presente Ley."

Tercera. "Procesos en segunda instancia. Salvo lo dispuesto en la disposición transitoria primera, cuando los procesos de declaración se encontra ren en segunda instancia al tiempo de la entrada en vigor de esta Ley, se sustanciará esa instancia con arreglo a la Ley anterior y, a partir de la sentencia, se aplicará, a todos los efectos, la presente Ley.
No obstante, podrá pedirse conforme a lo dispuesto en esta Ley la ejecución provisional de la sentencia estimatoria apelada."

Cuarta.  "Asuntos en casación. Los asuntos pendientes de recurso de casación al entrar en vigor la presente Ley seguirán sustanciándose y se decidirán conforme a la anterior, pero podrá pedirse, con arreglo a esta Ley, la ejecución provisional de la sentencia estimatoria recurrida en casación. "